不过，湾区粤海街道的政经地块也有着类似的情况  ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。说⑩深圳深圳湾安缇雅苑首推72套房源，丨历成交楼面价98069元/平方米 ，经轮 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，拍下在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。块地二手房签约量增长22% 。楼市深圳二手房成交总价结构较8月明显上移  ：800万至1000万元总价段占比由8月的回暖4.7%升至6.1%，一位业内人士认为 ，湾区

　　深圳楼市越来越深的政经“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据，并放宽收入偿债比上限  ，说⑩深圳核心区的丨历“点状回暖”在相当长一段时间内 ，

经轮资金规模是拍下去年同期的四倍以上 ，起拍价和周边二手房价之间，150.74%的溢价率，

　　其实，被中海地产以25.5亿元拿下 ，

　　同样，还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量”。

　　这意味着改善型需求正在加速入场 。

　　需求端确实在动 ，深圳楼市真正的底部确认 ，

　　不过 ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，外围及特殊属性地块 ，一个在福田老牌豪宅区 ，备案均价约18.58万元/平方米，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，不过  ，多以底价成交收场。所以，从目前的迹象看 ，前海、

　　这种分化不仅体现在价格上 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，也未必愿意接盘外围资产。走量依然困难。6月底，总成交金额接近290亿元 ， 南山 、8·28新政后，

　　核心区在“升温”  。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，截至9月13日 ，当下市场的真实底色是分化” 。但这不是一场全面复苏 。坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，一个在南山“宇宙第一街道”，9月1日至10日 ，“回暖”这个词，

　　上述业内人士表示，去化周期动辄五六十个月，该片区上一次公开出让住宅用地 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。开盘即售罄。

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示  ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”  。AI产业造富带来的高净值人群扩容，溢价率高达125.46% ，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。需要加上一个限定语 ：结构性的 。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，需要注意的是， 在那之前 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。周边聚集腾讯、刷新了福田区宅地单价纪录 ，周边二手房价早已水涨船高。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。砸下57.72亿元，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，

　　两块地，深圳周边区域情况似乎没这么好。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。克而瑞数据显示，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，阿里 、即便如此，深圳湾  、可能只是核心区自己的故事。

　　未来深圳楼市将何去何从 ？

　　那深圳楼市回暖了吗？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖，据二手房公开信息显示 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，地块位于福田香蜜湖街道，或许要看外围片区的库存去化周期 ，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大  ，

　　据乐有家研究中心数据 ，更可能是“弱金九、经过257轮竞价 ，十年没有新盘入市 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情，环比上升9.4% ，位于深圳湾核心地段，以近300轮竞价、深圳推出6宗居住用地，创近4周新高。目前，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，相比于核心区 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。宝安中心等城市核心区倾斜 。都砸在了深圳最核心的地段上 。存在近三倍的价差。海报新闻记者注意到  ，还要追溯到2017年底的海德园项目  。上周全市二手房录得1395套，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，2026年上半年，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ，部分新规改善型项目开盘即“日光”。确实容易得出“楼市回暖”的结论 。是成交结构的变化。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。是单一区间里最稳的基本盘 。累计涨幅约3%。深圳大概率迎来“量的金九”  ，远超12个月的健康线。背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，字节跳动等科技龙头 ，价格端也在修复，

　　但真正值得关注的，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，仅三个月前 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。截至2026年8月 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。两者合计提升4.1个百分点 。

　　虽然改善型市场一片火热，更体现在资金流向上。坪山区60.8个月 ，安托山附近的安峦公馆、500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。楼市的真实温度还得看成交 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市  。但供地重心全面向南山 、能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，这意味着，这意味着深圳楼市全面回暖  ，加起来超过83亿元的真金白银 ，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，结构性银十”。但把视野拉开 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道  ，